Аренда складов-кладовок как бизнес-идея: инвестируем в системы хранения (Self Storage)

Одно из самых новых и перспективных направлений арендного бизнеса сегодня – это кладовки формата Self Storage для индивидуального хранения вещей. Средний рост индустрии составляет 20-25% в год. А доходность таких объектов выше других типов коммерческой недвижимости и составляет в среднем 18% годовых.

В современных квартирах кладовок нет, а некоторые студии не подразумевают даже наличие балкона, и в результате возникает дилемма — где хранить сезонные вещи (зимнюю резину, детский велосипед или новогодние атрибуты вместе с елкой). Хотите знать, как можно заработать на отсутствии кладовок в планировке современных квартир и зачем выкупают цокольный этаж в строящемся доме? Расскажем, что такое келлеры и как на этом заработать, построив арендный бизнес с «нуля».

О рынке индивидуального хранения вещей в России: перспективы и нюансы

Стоимость недвижимости с каждым годом увеличивается. Для снижения стоимости объектов застройщики стали предлагать компактное жилье эконом-класса. В продаже появляются студии от 15 м² , в которых нет места для балкона и помещения для хранения (кладовки). А так как застройщикам выгодно продать как можно больше жилья, то тамбуры ушли в прошлое, а квартиры размещаются по коридорному типу.

Застройщики ЖК премиум класса уже начали понимать выгоду от продажи келлеров и их строят в цокольных этажах вместе с парковками. Но большинство многоквартирных домов остаются без мест хранения. Чтобы хранить вещи не на балконе или в гараже (которые тоже в наше время редкость с учетом плотности застройки), участники рынка индивидуального хранения транслируют гражданам удобство аренды специальных складов, находящихся в шаговой доступности.

В целом в крупных городах (Москве и Санкт-Петербурге) кладовки уже пользуются большой популярностью, а в регионах этот рынок развит довольно слабо и находится в зачаточном состоянии.

Что такое склад временного хранения Self Storage?

Склад Self  Storage — это коммерческое помещение, разделенное на боксы (ячейки) разной площади с помощью специальных конструкций. Каждый сдаваемый объект имеет индивидуальный ключ или кодовый замок. Площадь самого маленького бокса составляет 1 м². 

Первые склады формата Self Storage появились в США в 1960-х годах, а сейчас их площадь превышает 200 млн. м^2., а объем выручки достигает 23 млрд. $. В России первые склады-кладовки появились в 2008 году и с тех пор этот сегмент недвижимости растет из года в год.

По данным wordstat, за последние 2 года спрос на аренду кладовок вырос почти в 2 раза.

Свое активное развитие системы индивидуального хранения в России получили с 2015 года. Перспективы у рынка неограниченные. Ведь наш век потребления сопровождается большим количеством вещей, а хранить их негде из-за отсутствия собственного жилья или проживания на ограниченных площадях и зачастую и совместно с родственниками.

В бизнесе много направлений развития – от аренды или выкупа цокольных помещений до строительства собственного помещения. Это позволяет организовать бизнес людям с разным стартовым капиталом. А покупка франшизы обеспечит быстрый выход на окупаемость.

Скептики не верят в перспективу складов индивидуального хранения. Ведь, чтобы взять заготовки, не каждый готов пройти даже 10 метров, а застройщики, поняв преимущества продажи квартир с келлерами, не продают их больше по низким ценам. Такое положение дел приводит к повышению расходов на старте. Отсутствие перспектив видят у контейнерного хранения. Не все вещи можно хранить в неотапливаемом помещении под открытым небом. Однако с ними несогласные владельцы таких мини-складов. К контейнеру всегда можно подъехать на машине или заказать его доставку к подъезду, а стоимость аренды намного ниже.

Плюсы и минусы

Преимущества инвестиций в склады-кладовки:

• Низкий порог входа. Кладовки по цене доступнее, чем квартиры. 
• Более высокая доходность по сравнению с арендой жилой и других видов коммерческой недвижимости.
• Увеличение спроса. Активное развитие маркетплейсов и как результат рост числа продавцов среди ИП и самозанятых, которым нужны помещения под хранение формируют перспективы направления.
• Отсутствие дополнительных расходов. В кладовке расходы на ремонт минимальны. В квартире расходы на ремонт и. при необходимости на восстановление, гораздо выше. И значит инвестиции в кладовку рентабельнее.

Недостатки бизнес-направления:

• налог — на нежилое помещение выше, чем на для жилых. Ставка налога составляет 0,5%;
• залог — имущество выступить в качестве залога в большинстве банков не сможет;
• временные затраты. Так как такие склады сдаются небольшими ячейками, то и звонков от потенциальных арендаторов следует ожидать гораздо больше.
• необходимость организации круглосуточной охраны и видеонаблюдения.

Что такое склады-кладовки и чем обусловлен рост их популярности?

Келлеры (с английского cellar – дословно «подвал») – обозначает помещение для хранения вещей в цокольном этаже дома.

Первый тип складов-келлеров (Self-storage – Key Space) — это отапливаемое помещение, разделенное на боксы и ячейки разной площади (0,5-30 м²), которые сдают в аренду физическим лицам и представителям малого бизнеса, в соотношении 70/30 соответственно. Арендатор может хранить все, что не запрещено законом. Срок аренды от нескольких дней до 11 месяцев, так как долгосрочные договоры требуется регистрировать в Росреестре. Чем меньше срок, тем выше стоимость.

По принципу хранения ячейка или бокс напоминает индивидуальную камеру хранения. У каждого бокса есть индивидуальный ключ, поэтому пользоваться им можно в любое удобное время. При правильно выстроенной бизнес-модели склады могут работать по принципу самообслуживания. Вещи можно хранить на короткий или длительный срок. Территория находится под охраной и видеонаблюдением.

Аренда ячейки может потребоваться в следующих случаях:

• переезд;
• складирование вещей во время ремонта или сдачи своей квартиры в аренду;
• хранение сезонных вещей – зимних/летних шин, велосипедов, самокатов, лыж, одежды, детских колясок, бытовой техники;
• хранение рабочего инструмента, декораций, офисной техники и мебели, документации для бизнеса.
• хранение мотоциклов.

Второй тип складов — контейнеры —неотапливаемые склады, расположенные на большой площадке.

Причины популярности складов:

• сокращение площади квартир в 1,5-2 раза за последние 10 лет площадь квартир в РФ (по данным портала tvoysklad.com ).
• увеличение плотности населения в крупных городах;
• увеличение стоимости недвижимости и оптимизация планировок застройщиками;
• некоторые застройщики отказываются от балконов;
• рост объема электронной коммерции (за последние 5 лет на 33,25%);
• захламление квартир;
• рост количества арендаторов;
• повышение мобильности граждан (часто переезжают с места на место).

А на вопрос, как повысить доходность объектов за счет коридорных систем, ячеек и боксов ответим: владельцы франшиз и собственники бизнеса отвечают – продавать дополнительные услуги по доставке, упаковке и страхование имущества. Компактная упаковка позволит вместить больше вещей в арендованную ячейку и сэкономить на аренде или подготовке вещей к переезду.

Во многих ЖК квартиры на первом этаже продают с подвалами, а собственникам начиная со 2 этажа — предлагают кладовки в цоколе. Многие застройщики при продаже дарят для стимулирования спроса. Например, первым 50 покупателям.

Сколько на этом можно заработать: расчет рентабельности

Размер рентабельности зависит от стоимости кладовки. Если в Москве их стоимость составляет от 280 000 до 500 000, в зависимости от площади, то в регионах можно еще рассмотреть вариант приобретения за 100 000-300 000. Размер арендной платы тоже варьируется в зависимости от региона. Если средний ценник в Ростове 900 за кв.м, то в Москве и Санкт-Петербурге – от 1800 руб за кВ.м..

Рассчитаем рентабельность на примере кладовки в Ростове-на-Дону:

• кладовка 9  кв. м (3мХ3 м.)была куплена за 200 000 рублей;
• стоимость аренды 1 ячейки – 900 рублей за кв.м.
• по данным сайта «Кладовкин», переоборудование помещения стоит от 8000 до 12 000 рублей за квадратный метр. Итого возьмем минимальные вложения – от 72 000 рублей.

Доход за год при организации 12 ячеек (по 6 ячеек в 2 этажа) – 8640 рублей в месяц или 103680 рублей в год (при заполняемости 80%).

Окупаемость кладовки: (200 000 + 72000 )/103680= 2,6 года

Доходность составит (за вычетом расходов на коммунальные платежи) порядка 29% годовых.

При покупке франшизы и инвестициях от 2 млн. руб. ежемесячный доход составит порядка 150-200 тысяч рублей. Окупаемость от 13 мес.

Кому можно сдавать келлеры?

Кто же является потенциальным клиентом и захочет взять в аренду склад?

Портрет потенциальных клиентов:

• Семьи с детьми, успевших нажить много вещей, которые приобрели квартиры в ЖК, где они не продаются и нет возможности их оборудовать. Клиенты предпочитают хранить сезонные вещи: зимой — велосипеды и самокаты, заготовки овощей и варенье, летом — санки, ватрушки и зимнюю резину.
• При переезде люди могут хранить вещи как выбывающие, так и новоселы. Выезжающие люди, чтобы сэкономить на грузоперевозке и перевезти все самим за несколько раз, предварительно перебрав вещи. Новоселы – до обустройства на новом месте, возможно, окончания ремонта.
• Представители малого бизнеса, к примеру, торгующие на маркетплейсах. Для хранения 2 поддонов шоколадок не нужно снимать большой склад, за который придется много заплатить. Если товарооборот небольшой, то достаточно арендовать келлер и выдавать его покупателям, если офис организован на дому или рядом с домом.

Оборудование склада

Оборудование зависит от размера кладовок.

Для оборудования складов необходимо:

• мезонин — металлическая конструкция, с помощью которой помещение разделяется на несколько этажей
• коридорная система — набор перегородок и дверей, с помощью которого помещение делится на кладовки от 1 м² до 50 м².
• софт – программное обеспечение для предоставления доступа и контроля за помещениями, приема платежей.
• сигнализация.

Склады должны работать круглосуточно, чтобы владельцы имущества могли получить доступ в любое удобное время. В таких условиях найти сотрудников достаточно проблематично. Все это увеличит расходы на содержание объекта. Поэтому управление системы доступа производится дистанционно.

Кроме оборудования помещения необходимо оформить страховку.

Как инвестировать в кладовки?

Инвестировать в склады индивидуального хранения можно 3 способами:

• самостоятельный подбор и покупка инвестиционного объекта под сдачу в аренду;
• покупка франшизы;
• инвестиции в индустриальную недвижимость за счет покупку доли компании (к примеру, такую схему предлагает компания “Твой склад”.

Размер вложений зависит от площади складского помещения. Если нет четкого бизнес-плана, можно воспользоваться предложениям действующих компаний, которые продают франшизы.

Покупка франшизы – это способ, позволяющий открыть дело максимально быстро и без ошибок, которые все допускают на старте с минимальной суммой вложений в оборудование, персонал и рекламу.

Компании, предлагающие франшизу:

Сотрудничество по франшизе имеет много преимуществ:

• Возможность пользоваться уникальными технологиями монтажа. Без сварки и использования тяжелых металлических конструкций.
• Экономия денег на рекламу.
• Быстрый запуск.
• Автоматизированное управление.
• Реализация маркетинговой стратегии и логистики.
• Высокая рентабельность.

Минусы:

• необходимость оплаты паушального взноса и роялти.
• зависимость от франчайзера.

Если ищите нишу, в которой можете развиваться – аренда кладовок имеет перспективы, особенно в городах с плотной застройкой. Посмотрите вокруг сколько семей с детьми вынуждены жить в однокомнатных квартирах, цена которых от 150 000 руб. за метр. И нет возможности переплачивать за лишнюю площадь. Вашу кладовку они смогут снять и организовать хранение сезонных вещей и детской кроватки, с которой вырастет их ребёнок. По данным агентства недвижимости ЦИАН квартиры, которые продаются с кладовками или рядом есть места хранения продаются дороже и быстрее, а значит спрос будет всегда. Ведь дополнительную рекламу сделают риелторы.

А инвестировать в покупку или сдавать в субаренду определяет только размер капитала и наличие партнеров, которые готовы будут вложить в идею доходных складов-кладовок.

6 способов заработка на коммерческой недвижимости

Как зарабатывать на квартирах: что такое доходная недвижимость + 10 стратегий заработка

Инвестиции в апарт-отели: как доходные апартаменты заменят аренду квартир

• Об авторе
• Недавние публикации

Natali Killer

● Образование: высшее, ТГТУ, менеджмент организации, управление рисками и страхование. Курсы: "Управление личными финансами", "Финансовые рынки и институты" НИУ "Высшая школа экономики"
● интернет-предприниматель, блогер;
● частный инвестор (с 2017 года инвестирую в акции, облигации, ПИФы, ETF-фонды);
● эксперт по фрилансу и управлению личными финансами.
● живу на пассивный доход (пришла к этому с нуля)
Подробнее об авторе
Присоединяйтесь к нам в Telegram и станьте частью нашего манимейкинг-пространства!

Natali Killer недавно публиковал (посмотреть все)

• Монетизация telegram-каналов: 6 способов - 14 ноября, 2024
• Работа для самосвала: где искать заказы и на какой доход можно рассчитывать - 16 мая, 2024
• Что такое колл-опцион по облигации - 15 мая, 2024