Инвестиции в апарт-отели: как доходные апартаменты заменят аренду квартир

Рынок недвижимости – это один из самых традиционных инструментов инвестирования. Однако и он не стоит на месте, например, в последнее время набирают популярность в России инвестиции в апарт-отели. Приобретение апартаментов способно обеспечить пассивный доход тем, у кого есть 4-5 миллионов рублей свободных средств. Давайте разберем эту тему и выясним, что это такое, действительно ли этот тренд заслуживает внимания инвесторов или это лишь краткосрочный хайп?

Что такое апарт-отель?

Апарт-отель представляет собой гостиничный комплекс, каждый номер которого имеет все преимущества полноценной квартиры: ванна, кухня, стиральная машина и так далее. Такие апартаменты (еще их называют юниты) могут сдаваться на длительный срок или посуточно.

Ключевая особенность апарт-отелей в том, что все сдающиеся в аренду юниты принадлежат разным инвесторам-владельцам. А управлением комплекса занимается одна специализированная организация – управляющая компания (гостиничный оператор). В ее обязанности входит поддержание порядка, прием и заселение постояльцев, реклама отеля и так далее. Прибыль от сдачи апартаментов в аренду делится между его владельцем и управляющей компанией в соответствии с условиями, прописанными ими в договоре.

Мировой туристический рынок, который до пандемии рос в среднем на 3-4% в год, сделал сегмент апарт-отелей многообещающим. В Соединенных Штатах аналогичный формат появился в 1970-х годах и быстро стал популярным не только там, но и в Азии и Европе.

Апарт-отели, как ожидают застройщики, в конечном итоге станут конкурентами арендным квартирам.

Сейчас есть частные инвесторы, которые хорошо поддерживают первичный рынок недвижимости. Некоторые из них покупают квартиры на начальном этапе строительства и продают их до ввода дома в эксплуатацию, зарабатывая 30-50% от стоимости жилья. Другие клиенты ремонтируют и сдают в аренду недвижимость в новых зданиях.

Но сдавать жилье в аренду не так-то просто. Необходимо сделать ремонт, найти жильцов, следить за состоянием квартиры и оплачивать коммунальные платежи. В то же время нет никаких гарантий, что клиенты не испортят мебель или не вынесут, например, новый холодильник. Жильцы также не уверены, что их не выселят на следующий день или не внесут страховой залог. Поэтому обеим сторонам приходится “дважды подумать” и положиться на свою интуицию.

Апарт-отели являются цивилизованной альтернативой арендному бизнесу.

Апартаменты классифицируются на 3, категории:

• элитные (средняя площадь 28 кв.м)
• среднего уровня (порядка 22 кв.м.)
• бюджетные (в среднем 18 кв.м)

В тему: 6 способов заработка на коммерческой недвижимости

Чем выгодны инвестиции в апартаменты?

У инвестиций в апарт-отели широкий список преимуществ:

1. Новый инструмент диверсификации инвестиционного портфеля.
2. Доход по 8-10% годовых от арендного бизнеса плюс потенциал роста стоимости апартаментов около 15% в год. В целом доход от гостиничного сервиса более стабилен и высок, чем от сдачи в аренду обычной квартиры. В некоторых случаях доходность инвестиций в апарт-отели можно сопоставить с инвестициями в стрит-ритейл.

Стрит-ритейл (от англ. street retail – уличная торговля) – торговая точка, расположенная на первом этаже здания и имеющая отдельный вход со стороны улицы с высокой проходимостью.

3.   Доход полностью пассивный, так как управление комплексом и обслуживание номера лежит на профессиональных управляющих. При этом именно инвестор будет получать большую часть прибыли: обычно от 70% до 90%.
4.   Минимальный размер инвестиций наименьший по сравнению с аналогами в арендном бизнесе: номер-апартаменты стоит примерно на 20% дешевле квартиры и, конечно, намного дешевле открытия полноценной гостиницы.
5.   Также в сравнении с традиционным гостиничным бизнесом у апарт-отелей выше потенциальные рентабельность и уровень заполняемости номеров.  
6.   А при желании выйти из бизнеса апартаменты можно перепродать: сделать это намного проще, чем продать гостиничный бизнес целиком. Более того, некоторые застройщики предоставляют возможность обратного выкупа апартаментов при инвестициях на этапе строительства.

Как это работает?

Чтобы начать инвестировать в апарт-отели в первую очередь необходимо выбрать управляющую компанию и оценить ее инвестиционное предложение. Проанализировать придется следующую информацию:

1. Надежна ли управляющая компания и застройщик? Сколько лет они на рынке? Оказались ли выгодны предыдущие их проекты?
2. Какие условия инвестирования предлагает УК? Какую долю прибыли забирает себе и какие прогнозирует расходы сверх своей комиссии? Есть ли предложения с фиксированным доходом?
3. Какой потенциал у их текущего проекта? Будут ли востребованы у арендаторов апартаменты, которые УК предлагает приобрести?

Когда УК выбрана, необходимо связаться с ее менеджером, обсудить все детали и наконец приобрести апартаменты: строящиеся или готовые. Строящиеся апартаменты являются более доходной инвестицией, так как могут сильно вырасти в цене, но соответственно повышаются и риски.

При приобретении апартаментов инвестор заключает с управляющей компанией договор, позволяющий ей обслуживать, эксплуатировать и сдавать в аренду это жилье. В этом же договоре прописываются правила распределения дохода и, конечно, права и обязанности сторон.

Важно! Нужно быть готовым, что некоторые УК требуют от инвесторов наличия статуса индивидуального предпринимателя.

Далее управляющая компания проводит косметический ремонт апартаментов, чтобы они соответствовали оформлению всего комплекса. УК начинает привлекать постояльцев и сдают жилье инвестора в аренду.

Из полученных доходов вычитаются расходы на коммунальные платежи, гостиничное обслуживание, банковские комиссии и так далее. Оставшуюся после всех расходов сумму инвестор и УК делят в соотношении, прописанном в договоре.

Сравнение с вложением в доходную квартиру

Конечно, купить обычную квартиру для самостоятельной сдачи в аренду кажется более безопасным вариантом инвестиций. В таком случае Вы не передаете прав на эксплуатацию своей собственности посредникам, да и в целом дополнительная квартира в собственности увеличивает Вашу финансовую стабильность. Однако и у инвестиций в апарт-отели есть серьезные преимущества:

• Стоимость. Коммерческие апартаменты стоят примерно на 20% дешевле квартир.
• Доходность объектов в гостиничных комплексах до 2 раз выше арендных квартир;
• Сервисное обслуживание от УК (уборка номеров, ресепшн, круглосуточная охрана, доставка еды и продуктов в номер, наличие ресторана, прокат авто и прочее) – доход инвестора полностью пассивный;
• Наличие программ гарантированного дохода от УК (доходность по таким программам меньше, но она стабильна и гарантирована договором с гостиничным оператором).
• Правовой статус. Апартаменты в апарт-комплексах относятся к коммерческой недвижимости, а квартиры — к жилой.
• Налоговые льготы. При покупке квартиры предусмотрен налоговый вычет, а при приобретении нежилого помещения получение такой льготы не предвидится.
• Регистрация по месту жительства. По закону прописаться в апартаментах нельзя, возможно ли получить документ о временной регистрации.
• Тарифы на коммунальные платежи. За счет правового статуса для апартаментов тарифы на ЖКХ в среднем выше на 15–20%, чем для квартиры аналогичной площади.
• Налог на имущество. Ставка налога на имущество при владении апартаментами примерно в пять раз выше по сравнению с квартирой — 0,5%

Узнайте все способы инвестирования в доходную недвижимость.

 

В чем подвох: потенциальные риски

У инвестиций в апарт-отели действительно очень много преимуществ, однако перед тем, как инвестировать в них свои деньги, нужно разобраться, в чем подвох этого вида вложений.

• Неопределенность правового статуса апартаментов в российском законодательстве. Нужно понимать, что юридически апартаменты относятся к коммерческой недвижимости и не предназначены для постоянного проживания. К чему приведут попытки властей ввести новую юридическую категорию – неизвестно. До сих пор над всеми апарт-комплексами висит угроза принудительной реформации, а на слухах цены на такой формат недвижимости неуклонно растут.

• Полная зависимость инвестора от управляющей компании. После выбора проекта и покупки апартаментов инвестор уже никак не сможет повлиять на свой доход напрямую. Дальнейшая доходность бизнеса зависит от маркетинговой кампании гостиничного оператора.
• Низкая заполняемость отелей. Также у инвестиций в апарт-отели есть и другие риски, свойственные арендному бизнесу в целом, например, сокращение туристического потока из-за эпидемии COVID-19.
• Риск задержки в строительстве и сдаче объекта в эксплуатацию.

Расчет доходности

Доходность инвестиций состоит из 2 показателей:

• прибыль от сдачи недвижимости в аренду – регулярный денежный поток;
• увеличение стоимости купленных апартаментов – прирост капитала.

Но не стоит верить всем обещаниям управляющей компании, зачастую для привлечения инвесторов они приукрашивают показания доходности. 

Типичной уловкой является предоставление сведений о первоначальной стоимости недвижимости и потенциальных ежемесячных доходах. Инвестор рассчитывает срок окупаемости и остается доволен этой цифрой. Однако после этого выясняется, что помимо покупки апартаментов инвестор также обязан оплатить косметический ремонт, а из ежемесячных доходов необходимо вычитать какие-либо дополнительные траты. 

Чтобы рассчитать реальную доходность инвестиций, не стоит использовать лишь информацию с лендинга УК. Запросите у компании полную информацию по всем расходам, которые ложатся на инвестора, и только после этого рассчитывайте доходность вложений. 

Что касается роста стоимости на апартаменты, то до момента разрешения законодательных рисков, скорее всего, цены будут расти на уровне инфляции. При удачном исходе этого дела, рост стоимости апартаментов может составить около 15% в год. Более того, при инвестициях на этапе строительства стоимость недвижимости может увеличится на 25-35% после сдачи объекта.

Пример

Апарт-комплекс VALO Hotel City в Санкт-Петербурге напротив метро «Бухарестская».

Студия площадью 19 кв.м. стоит 5118023 руб.

По программе «Progressive» предполагаемая доходность составляет 36893 руб./мес.

Согласно программе апартаменты, входящие в комплекс, сдаются посуточно (от 3200 руб./сут.). Все платежи суммируются, и из них вычитается:

• плата за гостиничный сервис (14%);
• затраты на системы бронирования (15%);
• коммунальные платежи (200 руб./ кв.м. , за объект – 3800 руб. );
• услуги управляющей компании (20%);
• банковская комиссия (1,5%).

Оставшаяся сумма выплачивается в виде дивидендов собственникам недвижимости пропорционально площади объекта. Как видно из условий программы на расходы уходит около 54% от всех поступлений. Оставшаяся часть прибыли (46%) делится между инвесторами.

При 100% заполняемости номера доход от апартаментов выходит порядка 96 000 руб./мес. С учетом сезонности и прочих факторов реальная заполняемость составляет не выше 90%.

Рассчитаем доходность инвестиций. (36893 руб./мес. Х12 мес.)/5118023 руб. Х 100%= 8,65% годовых.

Примеры проектов

В США апарт-комплексы уже занимают серьезную долю арендного и гостиничного бизнеса, но в России они только начинают набирать популярность, поэтому проектов пока что не так много. Вот крупнейшие из них:

• “Москва Сити”;
• VALO;
• Docklands;
• “Крымская ривьера”;
• YE’S.

В основном гостиничными операторами в России являются дочерние компании застройщиков. Таким образом эти компании выстраивают вертикальную интеграцию предприятий для повышения общей рентабельности. 

Наибольшим спросом апарт-отели пользуются в крупнейших городах: Москва и Санкт-Петербург – а также в курортных зонах: Сочи и Крым. Именно эти районы рекомендуется выбирать при инвестиции в апарт-отели, так как в прочих городах зарабатывать на своих вложениях выйдет намного меньше. 

Какая сумма потребуется для начальных инвестиций? 

Сумма начальных инвестиций напрямую зависит от нескольких факторов:

1. Город приобретения недвижимости.
   Самые дорогие проекты будут, конечно, в Москве, далее идут Санкт-Петербург, Сочи, Крым. В остальных регионах стоимость апартаментов будет довольно низкой.
2. Статус проекта.
   Чтобы получить максимум прибыли, инвестировать нужно на этапах строительства. Однако помните о том, что повышение доходности сопровождается повышением рисков.

3.   Класс проекта.

Даже в рамках одного апарт-комплекса можно приобрести юниты разной площади и класса: эконом, бизнес-класс, премиальный. Выбирать класс апартамента рекомендуется исходя из расположения самого комплекса.

Чтобы была возможность выбрать из разных инвестиционных предложений, лучше вкладываться в апартаментные отели при наличии не менее 6 миллионов рублей. Минимальная сумма, с которой можно начать инвестировать в апарт-отели – около 3 миллионов. А для регионов с низким спросом эта сумма может опуститься даже до 1 миллиона.

Альтернатива апарт-отелям: REIT-фонды и ЗПИФН 

Если у Вас есть желание вкладываться в недвижимость, но пока что недостаточно средств для покупки целых апартаментов, Вы можете приобрести доли в специальных фондах недвижимости: ЗПИФн (российские) или REIT (американские). В пример можно привести:

• ЗПИФН «Коммерческая недвижимость» от “Сбер Управление Активами”;
• ЗПИФН “Фонд недвижимости БКС”;
• ЗПИФН “ПНК-Рентал”
• Global Net Lease (GNL);
• Spirit Realty Capital (SRC);
• FXRE;
• Sabra Health Care REIT и др.

Фонды привлекают деньги, вкладывают ее в недвижимость и выплачивают инвесторам прибыль за вычетом своих комиссий. Фактически недвижимость будет принадлежать фонду, а инвесторам – часть фонда в виде пая. 

Преимущества такого способа:

• легкий способ инвестировать в зарубежную недвижимость;
• возможность диверсифицировать по разным видам недвижимости;
• низкий порог входа: 30-100$ для REIT и 50 тысяч рублей для ЗПИФн;
• высокая ликвидность: фонд можно продать в любой момент за пару кликов в приложении своего брокера (только для REIT).

Главный минус инвестирования через фонды: инвестор не становится фактическим владельцем недвижимости. А вот еще 6 отличных способов, как заработать на коммерческой недвижимости.

• Об авторе
• Недавние публикации

Иванова Светлана Сергеевна

● Образование: высшее, менеджер по инвестициям.
● Закончила курсы "Финансовый анализ" МГТУ им. Баумана, "Финансовые рынки и институты" ГУ ВШЭ, курс "Финансовая грамотность" СПбГУ.
●Занимает руководящую должность в одном из крупнейших банков РФ.
●Эксперт по личным финансам, финансовым рынкам, инвестициям
Связаться с автором s.ivanova@misterrich.ru

Иванова Светлана Сергеевна недавно публиковал (посмотреть все)

• Индекс гособлигаций RGBI: что это, состав, что показывает - 30 сентября, 2023
• Накопительный счет в Росбанке - 11 июля, 2023
• Лучшие книги по финансовой грамотности для взрослых и детей - 21 июня, 2023