Стоит ли приобретать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду: плюсы и минусы, доходность и риски

Пока жилая недвижимость приносит в среднем примерно 4-6% дохода от инвестированных средств, коммерческие площади успешно сдаются с доходностью выше 10-12%. Стоит ли покупать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду, определяется с учетом многих параметров.  Разберемся подробнее, выгодно ли сейчас вкладываться в арендный бизнес, и оценим возможные перспективы на ближайшие годы.

Стоит ли инвестировать в помещения коммерческого назначения: плюсы и минусы

О достоинствах инвестиций в нежилые помещения следует судить, принимая в расчет спрос, рентабельность, доходность, сроки окупаемости, а также сравнив плюсы и минусы.

Если сравнивать арендные ставки, то по жилым помещениям они ниже, чем по коммерческим, где и срок окупаемости оказывается меньше. Большое значение на параметры оказывают исходные данные объекта:

• местоположение;
• инфраструктура;
• планировка;
• транспортная доступность;
• возможности для бизнеса (назначение объекта).

При этом, вовсе необязательно, что размещение в центре выгоднее по окупаемости. Например, в стрит-ретейле доходность в спальном районе на 20-50% может быть выше, чем в центральной части города.

По отзывам ряда экспертов, среди преимуществ такого вида вложений отмечают большую прозрачность и регулируемость, чем на рынке жилья. Здесь не идет речи об аренде неофициальной, без договора и уплаты налогов, а наличие подписанных юридических документов облегчает процесс разрешения спорных вопросов. Даже проблема оплаты ремонта чаще решается за счет арендаторов, возмещающих затраты через скидку в арендной плате. И все-такие большое влияние на фактические показатели доходности оказывает правильный выбор, где и какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать для сдачи в аренду.

В тему: Что будет с ценами на недвижимость в ближайшее время

Расчет доходности инвестиций и срока окупаемости

Удастся ли заработать на инвестировании в нежилую недвижимость больше, чем от сдачи в аренду квартир, определит подробный расчет и сравнение доходности и окупаемости двух вариантов.

Представим, что у инвестора есть выбор – купить обычную 2-комнатную квартиру на стадии строительства, либо офис аналогичной площади в деловом центре. Впоследствии обычная двушка принесет примерно 40 тысяч рублей, с окупаемостью в 15-17 лет, когда офисная аренда даст вдвое больше с окупаемостью до 8 лет. Конечно, на итоговые значения может влиять кризис, деловая активность и спрос на предложенный вид арендной недвижимости.

На заметку: Как заработать на коммерческой недвижимости, Аренда складов-кладовок как бизнес-идея: инвестируем в системы хранения (Self Storage)

Какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать для сдачи в аренду?

Если у жилой недвижимости назначение одно – комфортное проживание граждан, то у коммерческих площадей использование может быть самым разным:

• магазины;
• офисы;
• склады и т.д.

Что выгоднее приобрести для последующей аренды, зависит от срока окупаемости, спроса, возможностей для использования.

Новостройка или вторичка

Инвестировать в недвижимость на стадии «котлована» выгоднее, чем спустя несколько лет эксплуатации. В момент завершения строительства коммерческие помещения, расположенные в жилом доме, дорожают вдвое. Затем каждый год прибавляют в цене – примерно по 5%.

Если у инвестора мало денег, то стоит задуматься о вложении на начальных этапах строительства, пока помещения еще не сданы в эксплуатацию. Это сулит хороший и быстрый доход.

Склады, торговые площади, апартаменты или офисы?

У покупателя коммерческой недвижимости выбор шире:

• стрит-ретейл с открытием супермаркетов, аптечных пунктов, алкомаркетов с товарами неэластичного спроса, которые будут востребованы даже в условиях кризиса и нехватки средств;
• офисы (в условиях массового ухода зарубежных компаний и закрытия представительств этот вариант инвестирования вызывает обеспокоенность);
• складские площади (в условиях взрывного роста онлайн-торговли потребность в хороших оборудованных складах сохраняется);
• апартаменты (дают хорошую окупаемость при сдаче в жилую аренду при условии недоступности дешевых ипотечных программ).

Оценивать перспективы каждого из вариантов следует только в конкретных обстоятельствах, с учетом текущей ситуации, которая будет меняться под влиянием внешних факторов.

Основные тренды в коммерческой недвижимости

Несмотря на преобладающий пессимизм в отношении перспектив офисной аренды, не все эксперты согласны с этим. По крайней мере, в Москве и крупных городах констатируют тенденцию нарастания спроса на аренду офисов – на 20%-40%, если сравнивать с докризисным и «допандемийным» 2019 годом.

При этом, на востребованность торговых площадей во многом влияет их местоположение. Больше всего опасений вызывают площади в торговых центрах, уже в немалой степени пострадавших от коронавирусных ограничений, а затем и массового «исхода» мировых брендов из России.

Спрос на складские помещения остается высоким, если они отвечают современным требованиям по оборудованию, безопасности, оснащенности, и расположены в стратегически правильном месте с удобным транспортным сообщением.

Как выбрать объект и на что обратить внимание?

Не нужно быть специалистом во всех областях бизнеса, чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость. Есть несколько секретов, как выбрать помещения, предназначенные для дальнейшей бизнес-аренды:

1. Первое, что нужно сделать – это предварительные расчеты и оценка перспектив дохода с аренды. Понадобится вникнуть в нюансы налогообложения и простейшую бухгалтерию. Возможно, понадобятся юристы и опытные специалисты, которые разъяснят важные моменты, касающиеся объекта недвижимости, его документов и перспектив аренды.
2. Поиск помещений нужно начинать через застройщика. Это безопаснее и выгоднее. Предварительно стоит изучить информацию о земле, на которой построена недвижимость.
3. Офисные, складские и торговые помещения оценивают по доходности, ликвидности, окупаемости.
4. Выгодные предложения следует искать среди объектов до сдачи в эксплуатацию. Помимо хорошей цены можно воспользоваться рассрочкой у застройщика.

Заранее подумайте, кому будет интересна эта коммерческая недвижимость, где искать арендаторов, кому предлагать. Это поможет определиться с дизайном помещений до того, как начинать ремонт.

Что выгоднее сдавать — квартиру или коммерческую недвижимость?

Многих интересует, что выгоднее – сдавать квартиру или коммерческую недвижимость. Как показывает практика, коммерческая недвижимость имеет лучшую доходность с квадратного метра и окупается быстрее, чем жилье.

Те, кто имел опыт сдачи внаем жилья, после перехода на рынок аренды нежилых помещений приходит к выводу, что коммерческая недвижимость более привлекательна для инвестиций.

Нюансы налогообложения

Перед тем, как сдавать помещения для бизнеса в аренду, следует определиться со своим налоговым статусом. В качестве физлица с арендного дохода уплачивают 13% (подоходный налог). Если оформить ИП, можно выбрать специальный налоговый режим с уплатой 6% от дохода.

Оптимальные налоговые режимы – УСН с уплатой налога за вычетом расходов (в год покупки и ремонта удается достичь значительной экономии), либо просто с доходов, либо «Патент».

Каковы перспективы арендного бизнеса в кризис?

В кризисные периоды рынок коммерческой недвижимости также подвергался негативному влиянию внешних обстоятельств. Например, череда локдаунов в 2020 году в столице сопровождалась снижением спроса – желающих арендовать оказалось на треть меньше, чем до начала пандемии. Однако после отмены ограничений сработал отложенный спрос, вернув 80% от прежнего уровня.

В 2022 году интерес к коммерческой аренде офисов поэтапно снижался (почти вполовину), а в мае 2022 г. зафиксировали рекордно низкий спрос, равный 30-50% от докризисного «допандемийного» 2019-го.

Нужно учитывать, что в отличие от пандемии и временных коронавирусных ограничений, в 2022 году ситуация более сложная, и в условиях массового закрытия и простоя магазинов, предприятий, представительств зарубежных компаний просядут все сегменты коммерческой недвижимости.

Наиболее устойчивым окажется спрос на нежилые помещения, оптимально подходящие под оптимизированный бизнес с широкими возможностями применения. Наиболее уязвимой оказалась сфера торговых помещений, но и в этом сегменте идет адаптация к новым условиям, с переносом приоритетов на форматы торговли в «шаговой доступности» вместо крупных объектов торговли, торговых центров.

REIT-фонды как альтернативный вариант инвестиций

REIT (аббревиатура от английского» Real Estate Investment Trust») представляет собой иностранные фонды, предполагающие коллективные инвестиции в недвижимое имущество без намерений покупать конкретную квартиру или дом. В России такой вариант инвестирования получил распространение в виде закрытых паевых фондов.

Суть фонда – вложить собранные у пайщиков средства в сданные и строящиеся объекты. При этом, нет ограничений по типу недвижимости – офисы, жилье, гостиницы. После сдачи в эксплуатацию объект передают в аренду, а доход распределяется между всеми участниками фонда согласно их доле (паю).

С точки зрения рисков, такие вложения наименее рискованны, доход стабилен, не требует много денег и обеспечивает устойчивость за счет разнообразия объектов – торговые центры, офисы, кредитные компании и т.д. Чтобы стать пайщиком подобного фонда, достаточно обладать от миллиона рублей, при этом, доходность инвестиций сопоставима с коммерческой арендой и достигает 10-13% от вложенных средств.

Все самое интересное в наших соцсетях! Подпишись,чтобы не потерять!

• Об авторе
• Недавние публикации

Natali Killer

● Образование: высшее, ТГТУ, менеджмент организации, управление рисками и страхование. Курсы: "Управление личными финансами", "Финансовые рынки и институты" НИУ "Высшая школа экономики"
● интернет-предприниматель, блогер;
● частный инвестор (с 2017 года инвестирую в акции, облигации, ПИФы, ETF-фонды);
● эксперт по фрилансу и управлению личными финансами.
● живу на пассивный доход (пришла к этому с нуля)
Подробнее об авторе
Присоединяйтесь к нам в Telegram и станьте частью нашего манимейкинг-пространства!

Natali Killer недавно публиковал (посмотреть все)

• Монетизация telegram-каналов: 6 способов - 14 ноября, 2024
• Работа для самосвала: где искать заказы и на какой доход можно рассчитывать - 16 мая, 2024
• Что такое колл-опцион по облигации - 15 мая, 2024