Ипотечные облигации: что это и как в них инвестировать
В 2003 году инвесторам стал доступен новый вид капиталовложения. Речь идет об ипотечных облигациях. Доходность от таких вложений достаточно высокая (до 12%), а в обращении они очень просты. Рассмотрим, что представляют ипотечные облигации, какие риски они несут для инвестора и как их их использовать в своем инвестпортфеле.
Краткое содержание статьи
Что такое ипотечные облигации простыми словами?
Итак, ипотечные облигации – что это простым языком? Это финансовый инструмент с ипотечным покрытием, который был выпущен банком, а в качестве обеспечения служат платежи его клиентов по кредиту. ИЦБ выпускаются в соответствии с законом 11.11.2003 № 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”. Особую популярность они приобрели в кризис 2008. Главным их плюсом является высокий уровень надежности, обеспеченный недвижимостью. Поскольку даже в случае банкротства банка поступление купонных выплат будет гарантировано закладными. В РФ еще не было зарегистрировано ни одного дефолта по такому виду ценных бумаг.
Схема работы подобного продукта выглядит следующим образом: банк выдает клиентам ипотечные займы, которые в дальнейшем объединяются в один пул. После этого права на получение платежей из этого пула объединяются, и уже под них выпускается продукт. А человек, который купит эту бумагу, получит доход, обеспеченный ипотечными платежами. Процесс перепродажи долга в виде ИЦБ называется секьюритизацией.
Примером ИЦБ является выпуск АИЖК 2011-1-А1/12-об (ISIN-код RU000A0JTCV7). Это облигации процентные документарные жилищные с ипотечным покрытием на предъявителя класса А1/12. Реальный заемщик ДОМ.РФ. Номинал 1000 руб. Дата погашения 25.05.2045. Выплаты купонов осуществляются 1 раз в квартал. Размер купона 9% годовых. Обеспечением выступает портфель ипотеки.
Кто это придумал?
Кто придумал ипотечные облигации? История говорит о том, что их автором стал Льюис Раньери, родившийся в США. Именно он придумал, как выдавать кредит на недвижимость, не отдавая деньги с помощью ипотечных деривативов.
Подобного рода облигации в то время покупались и продавались по законам фондового рынка. К их номинальной стоимости добавлялась и рыночная, которая напрямую зависела от спроса. В выигрыше оставались те, кто приобрел их во время кредитного выпуска подешевле, а продал подороже. Кредитные организации и вовсе делали прибыль из воздуха. Купон от банка обычно был на пару процентов ниже, чем ставка по ипотеке, которую предлагал заимодатель. Подобная игра на понижение позволяла банкам неплохо зарабатывать. Особенно такие облигации были распространены в кризис 2008, когда ипотека предлагалась с плавающей ставкой, но люди не могли ее выплачивать. Таким образом кредитные организации фиксировали риски, и использовали для этого СВОП.
В тему: Что такое оферта облигации?
Как они работают?
Как работают подобные финансовые инструменты? Данные бумаги очень просты в обращении. Приведем пример. Предположим, что кредитная организация предоставляет клиенту кредит на недвижимость в размере 25 миллионов рублей. Сразу же после этого выпускается продукт на 25 миллионов рублей.
Когда облигации выпущены – пул отправляется на торги на фондовый рынок. А средства, которые были получены от продажи ценных бумаг, тратятся на предоставление новых займов. Инвесторы же также получают свой доход – купон.
Виды облигаций с ипотечным покрытием
В России и за рубежом имеются различные виды подобных финансовых инструментов, которые отличаются по правилу выпуска. К ним относятся:
- Однотраншевые (ИЦБ ДОМ.РФ). Для них пул собирается только единожды. Это классический вариант эмиссии.
- Многотраншевые (структурированные). По одному и тому же пулу выпускается несколько финансовых инструментов. Обычно это старший и младший транши. Владельцы первых получают выплаты в первую очередь. А вот если банк получит серьезные убытки, а заемщики перестанут выплачивать долги, то младшие могут остаться и без прибыли.
- Балансовые ЦБ. Это обычный вариант ценных бумаг, который обеспечен пулом займов на недвижимость. Считаются не слишком надежными, так как модель развития напрямую зависит от банка, который их выпустил.
Желательно обращать внимание на тип продукта и на индекс компании, ее выпускающей. От этого будет напрямую зависеть доходность обладателя ценной бумаги.
Плюсы и минусы
ИЦБ имеют сразу несколько преимуществ, к которым относятся:
- Защита перед законом. Все операции, касающиеся данного типа бумаг, регулируются ФЗ 152. Поэтому махинации по ним практически невозможны.
- Регулярная прибыль. Процентная ставка по ним не изменяется. Ставка по ипотеке является фиксированной, а значит купон также не поменяется. Даже если изменится процентная ставка.
- Высокая надежность. Даже если сам клиент не сможет погашать займ – банк продаст недвижимость и выплатит владельцу облигаций его средства. А значит владелец бумаг ничем не рискует.
А вот действительно важный недостаток – это долгий срок погашения. Обычно он равняется сроку кредита. И если ипотека выдана на 15 лет, то на протяжении всего этого времени забрать средства будет невозможно. А если кредит будет погашен досрочно, то владелец бумаги потеряет в прибыли. И банк будет вправе эту прибыль не компенсировать.
Где и как найти ипотечные бонды?
Обращаются ИЦБ на Мосбирже. Сегодня на фондовом рынке РФ представлено порядка 60 выпусков облигаций с ипотечным покрытием. Выпускают их следующие ипотечные агенты:
- Дом.РФ
- РОСБАНК
- АИЖК
- ТФБ1
- БСПБ 2
- Абсолют 5
- ТБ1
- Титан-3
- АкБарс2
- Мультиоригинаторный ипотечный агент 1
- Восточно – Сибирский ипотечный агент 2012
- Первый Санкт-Петербургский ипотечный агент
Посмотреть список ИЦБ можно на сайте Мосбиржи. Для этого перейдите в катлог по ссылке https://www.moex.com/s2644#/?bond_subtype%5B%5D= и поставьте галочку напротив пункта «класс облигации» – > «с ипотечным покрытием». 
Здесь же можно отфильтровать активы по дате погашения и ставке купона. 
Проанализировать ИЦБ удобнее всего с помощью сервиса Rusbonds.ru. Здесь вы сможете проанализировать такие показатели, как эффективная и средневзвешенная доходность, дюрация, индексы риска.
Как их использовать в своей инвестиционной стратегии?
Для большинства инвесторов подобный продукт – это долгосрочное вложение, надежность которого обеспечивается имуществом. При этом доход по ним обычно несколько выше, чем обычные облигации (порядка 9-12%).
В том случае, если заемщик перестанет выплачивать ипотеку, банк вправе продать его недвижимость на торгах по банкротству.
Минусом такого инструмента является его непредсказуемость в плане будущих денежных потоков. Поскольку заемщики вправе досрочно выплатить свой долг, что может привести к росту транзакционных издержек и снижению итоговой доходности инвестиций.
● Закончила курсы "Финансовый анализ" МГТУ им. Баумана, "Финансовые рынки и институты" ГУ ВШЭ, курс "Финансовая грамотность" СПбГУ.
●Занимает руководящую должность в одном из крупнейших банков РФ.
●Эксперт по личным финансам, финансовым рынкам, инвестициям
Связаться с автором s.ivanova@misterrich.ru
- Индекс гособлигаций RGBI: что это, состав, что показывает - 30 сентября, 2023
- Накопительный счет в Росбанке - 11 июля, 2023
- Лучшие книги по финансовой грамотности для взрослых и детей - 21 июня, 2023
