Что будет с рынком недвижимости в ближайшее время: анализ цен + мнения экспертов

Каковы перспективы российского рынка недвижимости, что будет с ценами на жилье в ближайшей перспективе и стоит ли сейчас покупать/продавать объекты – именно эти вопросы волнуют собственников, инвесторов и рядовых граждан, желающих улучшить жилищные условия. 

Что происходит на рынке недвижимости в 2022 году?

Не успела российская экономика оправиться от пандемийного кризиса, как Россию в 2022 году настиг очередной экономический спад, который предрекали многие экономисты и эксперты, в том числе глава Сбербанка Герман Греф, провидец из сферы IT Илон Маск, гуру-инвестор Уоррен Баффет.

“Черным лебедем” на этот раз стало разворачивание военной спецоперации на Украине 24 февраля 2022 года. На фоне беспокойства инвесторы массово начали распродавать активы и выводить деньги. Индекс Мосбиржи уверенно росший до этого момента в одночасье упал более чем на 40% (С 4287 пунктов до 2058 пунктов). Такое масштабное падение мы наблюдали разве что только в 2008 году. Это наглядно видно на графике.

Некоторые из инвесторов предпочли вывести денежные средства за рубеж, другие перевели в валюту, третьи открыли депозиты, а четвертые сочли более надежным вложением – недвижимость. На фоне этих настроений рост цен на недвижимость продолжился вплоть до марта 2022 года. Насколько же верным были эти решения? Кто выиграет, а кто проиграет?

Рынок недвижимости в 2021 году продемонстрировал колоссальный рост. Всего за год цена квадратного метра по данным портала IRN, с чуть более 180 тыс. руб за квадратный метр в Москве выросла почти на 50% до максимум в 270 тыс руб к марту-апрелю 2022 года. По большей части всплеск цен произошел из-за введенной льготной ставки по ипотеке. В период с июня 2020 по июнь 2021 ключевая ставка ЦБ РФ не превышала 5%. Аналогичный скачок наблюдался и в других регионах РФ. В феврале и марте спрос был подстегнут желанием граждан сохранить свои сбережения, так как этот вариант принято считать защитным активом при девальвации национальной валюты.

Чтобы разобраться, чего же нам ожидать в будущем, давайте заглянем в прошлое и  разберемся, а как же рынок жилья вел себя в предыдущие кризисные периоды – росли цены или падали. 

Как переживал рынок жилья экономические кризисы в 1998, 2008, 2014 годах?

В предыдущие годы финансовый кризис в равной степени повлиял на рынки жилья как на первичном, так и на вторичном рынках. Связано это было с падением реально располагаемых доходов населения и высоким уровнем инфляции. Как результат средств на решение жилищного вопроса у граждан оставалось все меньше. Последствием снижения спроса становилось падение цен на жилье на 30% и более. 

1998-2000 гг. 

Причина: падение рынка ГКО, 17 августа 1998 года правительством был объявлен технический дефолт, высокий уровень госдолга, снижение цен на нефть, девальвация рубля

Влияние: Падение цен более чем на 53% в долларах США. Цены восстановились до прежнего уровня только к 2003 году.  Основной удар пришелся на вторичный рынок. Так как в те годы рынок первички еще только зарождался и ипотечное кредитование не было развито. В первую фазу кризиса цены на недвижимость подскочили, но затем обрушились из-за того что граждане не смогли забрать свои вклады из банков. Цены на жилье выставляли в долларовом эквиваленте. Собственники не стремились снижать цены, а у покупателей не было денег купить жилье по высокой цене. В результате на рынке наступила стагнация на длительный период.

2008-2010 мировой финансовый кризис. 

Причины: ипотечный кризис в США, падение цен на нефть, отток капитала, крах фондовых рынков, закредитованность корпоративного сектора в РФ.  

С 2000 года начался покупательский бум, который продлился вплоть до 2008 года. Все это привело к переоценке квадратных метров. 50% объектов приобреталось с инвестиционными целями, так как люди верили, что стоимость жилья всегда будет возрастать. В результате к 2008 году надулся ценовой пузырь, который вскоре лопнул. 

Влияние: Снижение цены на 33%  (со 180 руб до 120 руб за кв.м.) Ряд девелоперов обанкротились. В пример можно привести МИАН, Mirax, «Система Галс», ПИК, «Донстрой». Эти застройщики перешли под контроль банков в обмен на реструктуризацию своих долгов. 

Спусковым механизмом послужило схлопывание ипотечного мыльного пузыря в США и как следствие снижение оборотов мировой торговли и ликвидности. Этот кризис затронул в первую очередь финансирование строящихся объектов. Возросший уровень безработицы и падение реальных доходов граждан ударили по платежеспособности дольщиков. Из-за обвала фондового рынка застройщики потеряли возможность привлекать дополнительное финансирование через выпуск корпоративных облигаций.

В отличие от кризиса 1998 года, этот экономический спад характеризовался быстрым восстановлением. Уже в 2010 году цены снова стали раста. Однако полностью цены на жилье восстановились до прежних пиковых значений лишь к 2015 году. В те времена спрос переориентировался с больших комфортабельных квартир на малогабаритные объекты эконом-класса. Спрос на новостройки упал в 2008 году на 60%. Строительство 40% объектов было заморожено.

Валютный кризис 2014 год

Причины: падение цен на нефть, девальвация рубля, санкционное давление, кризис на Украине, рост издержек застройщиков

Влияние: Скачкообразное падение цен на квадратные метры на 14%. Переход к фазе роста начался лишь к 2017 году. 

В результате этого кризиса темпы строительства сократились, спрос на недвижимость упал из-за снижения доходов населения. Цены на жилье падали постепенно на протяжении 3 лет. К концу 2015 года 90% объектов продавались с дисконтом, который достигал 7%, а в старом жилом фонде – 15-20%. За это время инвесторы потеряли веру в инвестиционную привлекательность недвижимости как средства для сохранения своих накоплений. Снижением ипотечных ставок правительство смягчило падение. В этот период обанкротились такие застройщики, как СУ-155, Urban Group. 

Рынок аренды в 2014 году характеризовался превышением предложения над спросом. 

Начало кризиса в 2014 году охарактеризовалось ажиотажным спросом на квадратные метры в попытке россиян сохранить свои сбережения и защититься от девальвации рубля. Однако затем в начале 2015-го началось резкое снижение средней цены 1 кв. м. В результате те, кто купил недвижимость на пике вынуждены были  в последующем продавать свои объекты с убытками или вовсе отложить продажу на несколько лет (до 2020), чтобы вернуть вложенные средства.

Стоит ли вкладываться в недвижимость сейчас инвесторам?

Как мы видим на графике, экономические кризисы негативным образом сказываются на рынке жилья. Постулат о том, что недвижимость всегда растет в корне не верный. На графике присутствуют как фазы роста, так и фазы падения. Инвестиции в недвижимость целесообразны лишь в долгосрочной перспективе (как минимум 10 лет). А чтобы не остаться в минусе, инвестору важно правильно выбрать точку входа – покупать на минимуме и продавать на максимуме. 

От многих блогеров и риэлторов я часто слышу, что инвестиции в недвижимость самые надежные в кризис. Так ли это на самом деле? Поможет ли такая стратегия сохранить свои сбережения? Давайте сравним графики индекса Мосбиржи и индексы рынка недвижимости, чтобы проверить это утверждение. 

Как мы видим в 2008 году оба графика имеют провал. Однако обвал на фондовом рынке опережает коррекцию на рынке жилья на 2-3 месяца. В 2014 году на рынке жилья присутствует резкий рост, а затем скачкообразное падение и затяжной период стагнации. Фондовый рынок в этот период отличается повышенной волатильностью, однако резких падений не наблюдается.

В 2020 году на фондовом рынке мы видим резкий скачок цен, а затем стремительную коррекцию и быстрое восстановление. На рынке жилья в этот период наблюдается стагнация. 

В 2021-2022 году на обоих графиках можно отметить стремительный рост. Затем фондовый рынок в феврале рухнул на 40%. А на графике рынка жилья в мае-июне 2022 уже можно отметить разворот восходящего тренда на нисходящий. Каким будет это падение – лавинообразным или скачкообразным – покажет только время. Во многом это будет зависеть от ситуации в мировой экономике и политике, а также предпринятыми правительством мерами. Но то, что раздутый пузырь будет спускаться – в этом уже нет сомнений. 

Вот какую картину я наблюдаю по отслеживаемым объектам на Домклик.

Давайте теперь рассмотрим график доходности недвижимости относительно ставок по депозитам. Данный показатель рассчитывают аналитики портала IRN с 2000 года.  На графике можно отметить, что в периоды кризисов 2008 года и 2014-2015 годов инвестиционная привлекательность рынка жилья уходила в отрицательную зону. Это объясняется тем, что в период экономического спада ставка Центробанка растет и соответственно ставки по депозитам также увеличиваются. А доходность от аренды квартир, наоборот, падает. Мы видим на графике, что в 2020-2021 году арендаторы получали сверхдоходы от сдачи объектов в аренду, а в 2022 году мы наблюдаем существенный спад доходности.

В остальное некризисное время инвестиционная привлекательность недвижимости гораздо выше депозитов.

Что происходит сейчас – падают цены или растут?

По данным портала IRN, надувшийся ценовой пузырь начал постепенно сдуваться. В мае 2022 года снижение на рынке жилья Москвы составило 1%, в июне – 2%. Сильнее всего дешевеет вторичка – дома советской постройки, в частности однушки и двушки.

Продавцы все еще стремятся сохранить выставленные цены и неохотно идут на торг. А покупатели замерли в ожидании скидок и снижения ипотечных ставок.

Ниже на графике отображена динамика индекса недвижимости MREDC, рассчитываемая на основе реально проведенных сделок по данным портала Домклик. 

По данным портала СберИндекс срок экспозиции объекта в мае вырос до 54 дней.

Какие факторы влияют на стоимость недвижимости?

Чтобы спрогнозировать дальнейшее движение рынка на ближайшую перспективы, важно понять, какие факторы влияют на стоимость объектов недвижимости.

Факторы, которые могут повлиять на увеличение цены:

• увеличение издержек застройщика
• введение льготных ипотечных ставок
• увеличение материнского капитала, введение субсидий от государства.

Предпосылки к снижению цен:

1. Сокращение платежеспособного спроса.
2. Сокращение реальных доходов населения (в России эта цифра падает с 2014 года) и увеличение уровня безработицы из-за введенных антироссийских санкций и ухода зарубежных брендов.
3. Увеличение уровня закредитованности граждан (отношение долга к заработной плате) (напомним, что на 1 января 2022 года эта цифра достигла своего исторического максимума и составила 55,6%).
4. Рост числа предложений на рынке.
5. Отток инвесторов из-за снижения ставок аренды и доходности инвестиций (по итогам 1 квартала 2022 года по данным Avito Недвижимость наблюдается снижение арендных ставок на 6%, а по данным аналитиков “Инком-Недвижимость” в июне падение минимальных ставок в Москве составило 20%).
6. Отток населения из России + демографический кризис (убыль населения фиксируется 4-й год подряд).

Что говорят эксперты?

Мнения о том, что же будет происходить с ценами в ближайшее время на рынке жилья разделились на 3 лагеря. Одни говорят, что рынок будет падать, другие – расти, а третьи считают, что наступит стагнация. 

Руководитель агентства недвижимости “Космополис” Дмитрий Шапцев. “На мой взгляд снижение ключевой ставки кардинально не поменяет ситуацию и не принесет нам новую волну покупателей, новых продаж. Толчка никакого не будет. В связи с этим мы дальше будем наблюдать корректировку цен на недвижимость. На сегодняшний день за последний месяц я виду и мы видим с нашей компанией, что реальная цена недвижимость где-то процентов на 15 ниже заявленной стоимости на рынке. Если в экспозиции квартиры за 11 миллионов, то мы видим реальных покупателей в районе 9 миллионов рублей. Ипотечников нет. Со свободными средствами люди не стремятся расстаться, поэтому они выбирают самое интересное, самое лучшее. Волна ажиотажа прошла”.

Максим Петров, инвестор, финансовый советник, руководитель Международного инвестиционного проекта maxcapital.ru. “Все комментарии которые сейчас я читаю, они строятся на основе влюбленности в актив (прим. “в недвижимость”), потому что это понятно, потому что на этом зарабатывались хорошие деньги, и сейчас приходится признать тот факт, что цены на недвижимость упадут. У тебя возникает другой один вопрос – а что тогда делать? Доллары покупать? Доллар упал в 2 раза. Облигации, депозиты покупать? Какие депозиты при инфляции  15-20%? Депозиты сейчас в лучшем случае 10% предлагают. Акции? Боже упаси, и тут и там блокируют. … Лучше я куплю еще одну квартиру и буду верить в то, что недвижимость будет расти. Но ребят, еще раз внимательно посмотрите на фундаментальные показатели. Пусть это будет банковский депозит.. Но посмотрите хотя бы когда схлопнутся две параллели – располагаемые доходы и рост цен на недвижимость. Дождитесь, когда начнется рост экономики и соотнесите это с ростом цен на недвижимость. Поделите цену недвижимости  на годовую ставку аренды. Если значение равно 15 уже можете смотреть, если значение на уровне 10 можно брать, если значение выше 20 – ни в коем случае не смотреть на недвижимость, которая окупается больше 20 лет”.  

Сергей Смирнов, автор книги “Бетонное казино”, действующий эксперт РБК Недвижимость, руководитель Школы экспертов по недвижимости. “8 апреля 2022 года. Сегодня ставка ключевая снизилась до 17%. До этого момента вообще было опасно принимать какие-либо решения. Как известно в любой опасной ситуации люди бежали в бетон. Поэтому что мы наблюдали в последние дни февраля и начало марта? Мы с вами наблюдали 3 важные картины. Одна часть граждан, которые рассчитывали продать свою недвижимость и выставили объекты в начале года, резко их поснимали. Другая часть посчитали, что цену нужно привязать к курсу доллара, а  третья часть решилась совершить сделки с теми ипотечниками, у которых была одобрена ипотека раньше, и они молодцы. Я говорил в начале февраля – не делайте скоропостижных выводов и не отказывайтесь от сделки. Сейчас вам статистика будет рассказывать, что рынок побил очередные рекорды. На фоне пугающей ставки до конца марта добегали ипотечники, которые были одобрены ранее. Рынок напоминал курицу, которой отрубили голову. Рынок конца февраля-начала марта напоминал паническое поведение. Многие застройщики тоже решили задрать цену. …. Ситуация сложилась абсурдная. Разумность операций осталась под вопросом. Сейчас ситуация такова при нынешних ставках рынок недвижимости упадет в мощнейший штиль. Те кто хотели купить недвижимость в феврале и марте уже успокоились. Сейчас мы получили следующее, многие будет занимать выжидательную позицию. Цены задраны по максимум. Теперь задача покупателей сидеть на заборе и выжидать дисконта от застройщиков. Хотя они пойдут еще не скоро. Застройщики по моему прогнозу если и будет давать дисконт, то месяца через 3-4. Сейчас ситуация устаканилась и никто не знает, как они будут достраивать объекты. В ближайшее время будет Застройщики будут сидеть без сделок, но и без акций и мы увидим очень странное замирание рынка недвижимости. Тоже самое произойдет на вторичке. Когда рынок сообразит, что нужно давать дисконты, то будет очевидно, что нужно посидеть месяца 2-3. Сейчас мы видим на ЦИАНЕ и Авито те цены по которым не продали недвижимость в феврале и марте. Аналитики Авито проснулись и говорят нам, что арендовать стало выгоднее, чем покупать”.  

Выводы: Индекс цен на рынке жилья коррелируется с индексом фондового рынка РФ iMOEX, однако несколько отстает от него по времени (несколько месяцев). На рынке жилья уже сейчас отметился разворот тренда и есть все предпосылки к дальнейшему падению. История кризисов прошлых лет говорит о том, что коррекция может достигать 30-50%. Недвижимость из-за перегретых цен и снижения арендной ставки в данный момент теряет свою привлекательность для инвесторов. При усугублении кризиса нужно быть готовыми к еще большему снижению доходности объектов. Для инвесторов большую роль играет правильный выбор точки входа. Достижение дна рынка является наиболее удачным моментом для покупки. Инвестируя в недвижимость, важно ориентироваться на долгосрочную перспективу (как минимум 10 лет).

Все самое интересное в наших соцсетях! Подпишись,чтобы не потерять!

• Об авторе
• Недавние публикации

Natali Killer

● Образование: высшее, ТГТУ, менеджмент организации, управление рисками и страхование. Курсы: "Управление личными финансами", "Финансовые рынки и институты" НИУ "Высшая школа экономики"
● интернет-предприниматель, блогер;
● частный инвестор (с 2017 года инвестирую в акции, облигации, ПИФы, ETF-фонды);
● эксперт по фрилансу и управлению личными финансами.
● живу на пассивный доход (пришла к этому с нуля)
Подробнее об авторе
Присоединяйтесь к нам в Telegram и станьте частью нашего манимейкинг-пространства!

Natali Killer недавно публиковал (посмотреть все)

• Монетизация telegram-каналов: 6 способов - 14 ноября, 2024
• Работа для самосвала: где искать заказы и на какой доход можно рассчитывать - 16 мая, 2024
• Что такое колл-опцион по облигации - 15 мая, 2024